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2017年末に購入した飯田産業の建売の実録マイホームカスタマイズ!元内装職人の経験を生かして、「少しの手間」と「ちょっとのコツ」で節約しながら住みやすく。

2019年の固定資産税はいくら?まるっと公開

今年の固定資産税と都市計画税の書類が届きました。
一般的な建売のわが家にはたしていくらの税金が課せられるのか、まるっとご紹介します。
さらに評価額を2パターン、シミュレーションをしてみました。
土地と家屋の評価額が同じ場合、どちらの税金のほうが高くなるのか?


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はじめに

わが家の基本データ

  • 飯田産業の建売
  • 二階建て4LDK
  • 土地は約30坪
  • 建坪は約15坪
  • 購入金額は3180万円
  • 神奈川県

税額は108,000円でした

2019年の固定資産税と都市計画税は合わせて108,000円でした。

固定資産税
税額=126,546円
減税= -50,882円
小計①=75,600円(100円未満切捨)

都市計画税
税額=32,427
減税= なし
小計②=32,400円(100円未満切捨)

合計
①+②=108,000円


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税額が決まるまで

固定資産税および都市計画税がどのように計算されるのか調べてみました。
大枠は下記の手順で税額が決まります。

  1. 固定資産の評価額の決定
  2. 課税標準額の算定
  3. 税額の計算
  4. 軽減税
1. 固定資産の評価額の決定

新築を建築/購入したあとは、市の資産税課の担当者が家屋調査にきて、土地と建物の評価をしていきます。
これが「評価額」です。
評価額は3年ごとに見直しが行われます。

ちなみに評価額=購入金額ではありません。

宅地
地価公示評価の7割をめどに評価しているそうです。

家屋
家屋の評価額は、下記のように算出されます。
評価額=再建築価格×経年原点補正率

再建築価格とは

評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費

経年原点補正率とは

家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等を表したもの

分かりやすく言いかえると、

再建築価格
評価の時点で同じ場所に同じ建物をもう一度建てるとしたらいくら建築費が必要になるか。

経年原点補正率
建築後の経年劣化による価値の減少を評価額に反映するための数字。

インフレ・デフレによって評価時点での建築費は変化しますし、経年劣化によって家屋の価値は減少していくので、評価額を3年ごとに見直すことによって資産価値を適切に評価していく仕組みになっているようです。

2.課税標準額の算定

家屋は評価額=課税標準額ですが、※土地はそうではありません。
税負担軽減のための特例措置により、固定資産税の場合は評価額の1/6、都市計画税は1/3になります。

※ここでいう土地とは、小規模住宅用地(住宅1戸当たり200㎡までの部分)を指していて、それを超える部分は数字が異なります。

この課税標準額も、3年ごとの評価額の見直しによって変わっていくことになりますね。

3.税額の計算

税額の計算方法は下記の通りです。

固定資産税=
課税標準額(土地+家屋)×1.4%

都市計画税=
課税標準額(土地+家屋)×0.3%

4.軽減税

家屋の居住部分(120㎡まで)の固定資産税は、新築後3年度分に限り1/2相当額減額されます。
(3階建て以上の耐火住宅は5年度分)
特に手続きは必要ありません。

長期優良住宅の場合は新築後5年度分が減額です。
(3階建て以上の耐火住宅は7年度分)
こちらは長期有用住宅である認定書類を市に申告する必要があります。

都市計画税の減額はありません。


この1/2の軽減税は家屋部分だけで、土地は対象ではないんですね。
ただ、土地については特例措置により課税標準額が評価額の1/6と1/3になるので、実質的にはそれによって土地も減税されているということですね。

減額されるには要件をすべて満たしている必要がありますが、令和2年3月31日までの間に新築された戸建て・マンションであればほとんどが当てはまるはずです。
(店舗を兼ねている場合など一部対象とならない場合もあるのでご注意ください)

令和2年の4月からも、おそらくなんらかの軽減措置が継続されるのでしょうね。

シミュレーションしてみる

小難しい言葉が多くてイメージがわきにくいと思うので、固定資産税と都市計画税を2パターンシミュレーションしてみました。

例1:土地の評価が高い場合

評価額:土地=3000万円、家屋=1000万円の場合
※評価額は購入金額ではないので注意

固定資産税

項目 土地 家屋 合計
評価額 3000万 1000万 4000万
課税標準額 500万(1/6) 1000万 1500万
税額(×1.4%) 7万 14万 21万
軽減税 - 7万(1/2) 7万
小計 7万 7万 14万

都市計画税

項目 土地 家屋 合計
評価額 3000万 1000万 4000万
課税標準額 1000万(1/3) 1000万 2000万
税額(×0.3%) 3万 3万 6万
軽減税 - - -
小計 3万 3万 6万

固定資産税=14万円
都市計画税=6万円
   合計=20万円

例2:家屋の評価が高い場合

評価額:土地=350万円、家屋=3000万円の場合

固定資産税

項目 土地 家屋 合計
評価額 350万 3000万 3350万
課税標準額 58.3万(1/6) 3000万 3058.3万
税額(×1.4%) 0.8万 42万 42.8万
軽減税 - 21万(1/2) 21万
小計 0.8万 21万円 21.8万

都市計画税

項目 土地 家屋 合計
評価額 350万 3000万 3350万
課税標準額 116.6万(1/3) 3000万 3116.6万
税額(×0.3%) 0.3万 9万 9.3万
軽減税 - - -
小計 0.3万 9万 9.3万

固定資産税=21.8万円
都市計画税=9.3万円
   合計=31.1万円

家屋が高いと税金が高い?

評価額
例1:土地=3000万円
例2:家屋=3000万円

固定資産税 都市計画税 合計
土地 7万 3万 10万
家屋 21万 9万 30万

土地と家屋が同じ3000万円の評価額である場合、税額にこれだけ差が出るんですね。
今の特例措置と軽減税では、家屋の評価額が高いほうが固定資産税と都市計画税は高くなるということになります。

土地は1/6、家屋は1/2だということからして、明らかではあるんですけども。

まとめ

  • 固定資産税は家屋の税額が1/2、3年間減税。
  • 長期優良住宅、耐火住宅など、条件により最大7年減税。
  • 都市計画税の減税はない。
  • 土地の減税はないが、特例措置があって固定資産税・都市計画税ともに実質減税されている。
  • 家屋の評価額が高いほうが税金は高くなる。

さいごに

わが家の場合は減税によって15万→11万になっていますので、ありがたいです。
3年度分経過すると減税がなくなりますので、見た目金額が上がりますね。
その代わり、3年ごとの評価額の見直しによって家屋のほうは額が多少下がるでしょうから、土地が高騰していない場合、評価額自体は少しずつ下がっていくものと思います。
土地の価値が上昇しているのは喜ばしいことですが、税金が高くなるのは・・・
複雑なところです。

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